甘肃省人民政府办公厅关于批转《甘肃省农村计划生育优待办法》的通知

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建设工程竣工验收合格的标志——兼谈商品房交房条件

邱胜奎


　　根据《建设工程质量管理条例》第58条及《商品房销售管理办法》第40条的规定，商品房在未组织竣工验收或验收不合格的情况下，不得擅自交付使用，否则将被处以工程合同价款2%至4%的罚款。也就是说，买卖双方就商品房签定买卖签定合同后，卖方至少应当在工程竣工验收合格后方可将商品房交付使用。
　　从立法体系来看，《建设工程质量管理条例》是由国务院颁布的，属于“行政法规”的范畴。而根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，将直接导致合同条款的无效。再根据《合同法解释二》关于管理性规范与效力性规范的区分，笔者认为《建设工程质量管理条例》第58条应当属于效力性规范，即：一旦双方的约定与此相悖，则约定无效。因为建设工程质量不仅涉及到使用人的人身财产安全，更涉及到公共安全等重大公共利益。（备注：对于管理性规范和效力性规范的区分，合同法司法解释二并未作出十分明确的界定，从实际操作的角度来看，也无法进行明确区分，在一定程度上可以归属为法官的自由裁量范畴。就理论界对此两个概念的区分来看，笔者对王利明先生的观点深为认同，有兴趣的读者可以查阅。）
　　通过以上介绍，我们知道了：商品房交付使用的首要前提是必须通过竣工验收合格。那么，什么叫做“竣工验收合格”，验收合格的标志是什么？
　　就此问题，笔者曾与多位法律人士交流、探讨，形成了两个观点，一种观点认为：应以建设主管部门颁发的《竣工备案登记证》作为工程竣工验收合格的标志；另一种观点认为，应以建设、施工、监理、勘察、设计单位（下称“五单位”）共同出具的《竣工验收报告书》作为竣工验收合格的标志。笔者同意第二种观点。
　　第一种观点认为：根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，工程竣工验收应当在15日内提交工程所在地县级以上的建设主管部门备案。而建设主管部门作为人民政府对建设工程的授权监管代表，有权利监督工程质量，如发现问题，也有权督促整改或重新验收。因此只有获得建设部门颁发的备案登记证后，方可视为监管部门对建设工程质量的最终认可，建设工程才完全竣工验收合格。而五单位自行组织或参与的验收，并没有建设主管部门的介入，报告书中也未体现建设主管部门的任何书面意见，说明该工程并未取得监管部门的最终认可，不能以此认定竣工验收合格。并且，五单位作为一般的市场经济体，并不具备行政监管职能，其作为市场主体的根本目标是追求经济利益的最大化。由市场经济体对涉及到自身经济利益的建设工程进行竣工验收，使其兼具了运动员和裁判的身份而缺失了行政部门的监管，其角色定位是冲突的，与我国乃至世界大部分国家针对建设工程一直秉行的全程严格监管原则相矛盾，无法确保公共安全和社会利益。
　　对上述理由在一定程度上是否符合情理，笔者在此不论。单就是否符合现行法律法规做如下阐述：
建设工程竣工验收的问题，涉及到两个行政规章：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（验收规定）和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（备案办法）。
“验收规定”对工程验收应具备的条件、验收组织者、验收参与者、验收流程等作了较为详细的规定。“验收规定”第九条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内……向建设行政主管部门备案”。从这一条文，我们能得出的信息是：备案的前提是竣工验收合格，换句话说，在备案前，该工程必须是竣工验收合格的，否则无法进行备案。
　　“备案办法”第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内…….向…..备案。”从这一条文，我们能得出的信息同样是：备案前，工程必须竣工验收合格，否则不能备案。
结合这两个行政规章来看，我们得出的结论是：竣工验收合格是备案的前提，未竣工验收合格将无法备案；而备案则是竣工验收合格的必然结果。持第一种观点的人，将备案这一结果作为竣工验收合格的前提，在逻辑上是矛盾的。
　　虽然“备案办法”规定，建设主管部门有权决定重新对工程进行竣工验收，但这仅是建设主管部门行使监督权的方式之一，从“备案办法”第12条的规定来看，如备案机关决定重新验收，在备案之前已投入使用并因重新备案给使用人造成损失的，由建设单位承担赔偿责任。这一“赔偿责任”很显然是民事责任而非行政责任，换句话说，只要五单位验收合格了，即便备案部门要求重新验收，建设单位也不会因此而构成行政违法，无需承担行政责任，只是构成合同违约或民事侵权的，应承担民事责任。
因此，笔者坚持这一观点，即建设工程竣工验收合格的标志是：“五单位”依法定程序共同出具《竣工验收报告书》且报告书载明工程已竣工验收合格。
　　那么，竣工验收合格是否就成为了商品房交付使用的唯一条件呢？答案是否定的。首先，商品房的交付还有其他法定条件，如提交质保书及使用说明书（实践中称为“两书”）等；其次，从民法的角度看，商品房交付与其他任何货物的交付没有本质的区别，除遵循法定条件外，还可由买卖双方根据“意思自治”的原则进行约定。为保护买方权益，买方可约定“竣工验收合格并经备案后方可交付使用”，甚至还可约定“竣工验收合格、备案登记且按约定装修完毕并经空气质量检验机构检验达标后方可交付使用”…….

〈全文完〉

申明：本文仅是笔者就日常工作所遇法律问题在论证过程中的随笔，存在疑问后临时总结，不作为正式、严谨的论文；笔者在写作前并未进行全面系统的法律调研，写作后也未进行修改、删减，错误再所难免，欢迎随时指正。

国家文物局


《文物保护工程勘察设计资质管理办法（试行）》


一 总则


第一条 为加强文物保护工程勘察设计资质管理，根据《文物保护工程管理办法》，结合文物保护工程的具体情况，制定本办法。

第二条 从事核定为文物保护单位和其它具有文物价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、近现代重要史迹及代表性建筑、壁画等文物保护工程勘察设计的单位资质管理，适用本办法。

第三条 文物保护工程勘察设计是指为文物保护工程而进行的调查、研究、测绘、制定保护方案、工程设计及技术经济分析，编制保护规划，并提供勘察成果资料、设计文件或规划文本的活动。

第四条 凡从事文物保护工程勘察设计的单位，必须按照本办法申请并取得《文物保护工程勘察设计资质证书》，方可承担相应等级和业务范围的文物保护工程。

第五条 国家文物局负责审定、颁发《文物保护工程勘察设计资质证书》和资质年检工作。省、自治区、直辖市文物行政部门负责资质初审和日常管理工作。

资质申报、审定工作每三年一次；年检每年一次。


二 资质等级与标准


第六条 文物保护工程勘察设计资质分为综合资质和专项资质。专项资质适用于保护规划以及壁画、石质文物等有特殊专业技术要求的保护工程。

综合资质等级分为甲、乙、丙三级和暂定级。专项资质不分级。

第七条 甲级资质标准：

一、经主管机关核准登记的企、事业单位，从事文物保护勘察设计业务十年以上，独立承担过不少于十项、工程等级为一级，或者不少于十五项、工程等级为二级及以上的文物保护工程项目的勘察设计，其工程已经竣工，质量合格。

二、法定代表人与技术人员均有较强的文物保护意识，单位总体水平在国内同行业领先，有较高的社会信誉，参加过或有能力参加文物保护工程的规范、规程、标准、定额的编制工作。

三、单位中专职固定且取得国家文物保护工程勘察设计职业资格证书的技术人员总数不少于２０人，其中有相关专业高级技术职称的技术骨干不少于８人应聘并固定在该单位的离退休技术人员不超过２０％。

四、有健全的技术、管理制度和全面质量管理体系。

五、具有与其资质相适应的专业技术装备。

六、注册资金不少于１００万元。

第八条 乙级资质标准：

一、经主管机关核准登记的企、事业单位，从事文物保护勘察设计业务五年以上，独立承担过不少于五项、工程等级为二级，或者不少于十项、工程等级为三级及以上的文物保护工程项目的勘察设计，且工程已经竣工，质量合格。

二、法定代表人与技术人员均有较强的文物保护意识，单位总体水平在所在省、自治区、直辖市同行业领先，有较高的社会信誉。

三、单位中专职固定且取得国家文物保护工程勘察设计职业资格证书的技术人员总数不少于１５人，其中有相关专业高级技术职称的技术骨干不少于６人应聘并固定在该单位的离退休技术人员不超过２０％。

四、有较健全的技术、管理制度和全面质量管理体系。

五、具有与其资质相适应的专业技术装备。

六、注册资金不少于７０万元。

第九条 丙级资质标准：

一、经主管机关核准登记的企、事业单位，独立承担过不少于五项、工程等级为三级，或者不少于十项、工程等级为四级及以上的文物保护工程项目的勘察设计，其工程已经竣工，质量合格。

二、法定代表人及主要技术人员有正确的文物保护意识，所完成项目得到国家和省、自治区、直辖市文物行政管理部门认可。

三、单位中专职固定且取得国家文物保护工程勘察设计职业资格证书的技术人员总数不少于１０人，其中有相关专业高级技术职称的技术骨干不少于３人应聘并固定在该单位的离退休工程技术人员不超过２０％。

四、有较健全的技术、经营、质量、档案、财务管理制度。

五、具有与其资质相适应的专业技术装备。

六、注册资金不少于５０万元。

第十条 暂定级资质标准：

资质条件不低于丙级。

第十一条 取得保护规划以及壁画、石质文物保护等有特殊专业技术要求的勘察设计资质，除应具备上述相应的资质条件以外，还应具有掌握相关特殊技术的专业人员和必要装备。

第十二条 申请国家文物保护工程勘察设计职业资格证书的人员，必须具有相关专业中级以上技术职称，从事文物保护工程勘察设计三年以上，并经培训、考核合格。


三 资质申请和审批


第十三条 申请《文物保护工程勘察设计资质证书》的单位，须向所在地省、自治区、直辖市文物行政部门提出申请。省、自治区、直辖市文物行政部门初审、汇总后，报国家文物局审批。

第十四条 申请《文物保护工程勘察设计资质证书》，应提供下列资料：

一、文物保护工程勘察设计资质申请表；

二、主管机关颁发的企、事业单位证书或文件；

三、法定代表人和技术人员简历、职业资格证书、职称证书、学历证书、身份证复印件；

四、技术骨干的职称证书、职业资格证书、学历证书、身份证复印件；

五、完成的具有代表性文物保护工程的勘察设计合同及验收评估资料；

六、审批机关认为必须的其他相关证件、资料。

第十五条 文物保护工程勘察设计单位取得正式资质并从事勘察设计满三年后，可提出升级申请。

申请资质升级，除提供本办法第十四条所列资料外，还应提供下列资料：

一、原资质证书正、副本；

二、原资质等级历年财务决算年报表。

第十六条 新设立的文物保护工程勘察设计单位，符合资质等级条件的可认定为暂定级，有效期三年。年检合格，可申请正式资质。


四 监督管理


第十七条 文物保护工程勘察设计单位根据自身资质等级和业务范围承担相应级别的勘察设计项目文物保护工程勘察设计分级见附表：

甲级可承担所有级别文物保护工程的勘察设计项目。

乙级可承担工程等级为二级及以下的勘察设计项目。

丙级可承担工程等级为三级及以下的勘察设计项目。

暂定级可承担工程等级为四级的勘察设计项目。

第十八条 《文物保护工程勘察设计资质证书》是从事文物保护工程勘察设计的技术资格凭证，只限本单位使用，不得转让，不得为其他单位或个人提供图章、图签，不得超出资质证书核定的资质等级和业务范围承揽业务。

第十九条 文物保护工程勘察设计资质年检按照下列程序进行：

一、在规定时间内向所在地省、自治区、直辖市文物行政部门提交《文物保护工程勘察设计资质年检表》、《文物保护工程勘察设计资质证书》，交验相关资料；

二、省、自治区、直辖市文物行政部门初检汇总后报国家文物局；国家文物局做出资质年检结论。

第二十条 年检结论分为合格、不合格两种：

一、单位资质条件符合勘察设计资质等级标准，且在过去一年内未发生违法违规行为的，年检合格。

二、有下列情形之一的，年检不合格：

１、因勘察设计质量问题对文物造成安全隐患或损害的；

２、达不到资质等级标准的；

３、有违法违规行为的。

第二十一条 连续三年年检合格，且符合相应等级标准，可申请晋升资质等级。资质年检不合格降低资质等级。降级的勘察设计单位，经过一年以上的整改，可以重新申请原资质等级。

第二十二条 《文物保护工程勘察设计资质证书》遗失的，应于３０日内在公众媒体上声明作废，并申请补发证书。

第二十三条 文物保护工程勘察设计单位分立、合并或名称、地址、法定代表人等变更的，应当在变更后的３０日内，到原文物保护工程资质审批部门办理相应的变更、注销手续。

第二十四条 因资质升级等原因领取新的《文物保护工程勘察设计资质证书》的，应将原资质证书交回注销。

第二十五条 文物保护工程勘察设计单位撤销、破产、倒闭，应在三十日内将原资质证书交回、办理注销手续。

第二十六条 在规定时间内没有参加资质年检或逾期不办理资质证书变更手续的，资质证书自行失效。


五 罚则


第二十七条 涂改或者采取不正当手段骗取《文物保护工程勘察设计资质证书》，以及勘察设计质量低劣或因勘察设计原因对文物造成安全隐患或损害的，除按国家有关规定处理外，吊销资质证书。

第二十八条 超越本单位资质等级、业务范围承揽业务的，责令停业整顿；情节严重的，降低资质等级，直至吊销资质证书。

第二十九条 转让、出借或变相转让、出借《文物保护工程勘察设计资质证书》，为其他单位或个人提供图章、图签的，由资质审批部门给予通报批评，责令改正，没收违法所得；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级，直至吊销资质证书。


六 附则


第三十条 本办法由国家文物局负责解释。

第三十一条 本办法自发布之日起施行。