货车和集装箱施封拆封的规定

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试述居间合同的效力

韩召峰


（一）居间人的义务　
　　此项义务是居间人的主要义务，居间人忠?禀告 履行此项义务。在报告居间中，居间人对于订事项，应就其所知，据实地报告给委托人。居间人对于相对人而言，并不负有报告委托人有关情况的义务。在媒介中间，居间人应将相对人而言，并不负有报告委托人有关情况的义务。
　　居间合同的居间人就自己所为的居间活动，有忠实义务。居间人的忠实义务包括以下风方面的要求：其一，居间人庆将所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知给托人。如我国《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”居音段故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。其二，不得对订阅合同实施不得影响，影响俣同的订阅或者损害委托人的利益。其三，居间人对于所提供的信息、成效机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。
　　居间人在负有门儿斩?郑?垢河芯×σ逦瘛Ｅ卸暇蛹淙耸欠裼芯×σ逦窦捌浞段?绾危??推浜贤?诶锍鲜敌庞迷?蚶唇馐汀１ǜ婢蛹淙说娜挝裨谟诒ǜ娑┰蓟?岣??腥恕Ｃ浇榫右舳蔚娜挝癯?蛭?腥吮ǜ娑┰夹畔⑼猓??×Υ偈菇?纯赡芏┰嫉牡笔氯怂?酱锍珊弦猓?懦??剿?钟械牟煌?饧??⒁勒赵级ㄗ急负贤??杂谙喽匀擞胛?腥苏饧渌?嬲习??右运岛虾涂朔??br> 　　居间人促成合同成立的，居间合同的费用，由居间人的负担。居间人作为居间俣同的一方主体，若欲为委托方了解相关的订约信息、商业信息及有关人的资信善、信誉度、知名度等情况，必定会有一定的费用支出。对于此费用的支出，若委托方和居间人事先没有明确约定由哪一方负担，那么当由居间人承担。
　　（二）委托人的义务
　　1.支付报酬的义务
　　在居间合同中，委托人的主要义务是支付报酬。就报酬的支付方式，我国采约定的报酬制。
　　2.支付必要居间费用的义务
　　居间人进行居间活动所支出的费用，为居间费用。居间费用一般包含于报酬之中，在居间成功时，即居间人促成合同成立的，居间费用未经约定不得请求委托人偿还，由居间人负担。即使居间人已尽了报告或媒介义务，但仍不能使合同成立，达不到委托人的预期目的，其他国家和地区的立法都认为此时的居间费用澡得请求委托人偿还。


北安市人民法院　韩召峰
青海省西宁市人民政府


西宁市城市房屋权属登记管理办法

西宁市人民政府令第64号


　　《西宁市城市房屋权属登记管理办法》已经２００４年６月７日市政府第 十三次常务会议通过，现予公布，自２００４年８月１日起施行。
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市　长　　王小青
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年六月二十一日



　　　　　　　　　　　　　　　　西宁市城市房屋权属登记管理办法


　　　　　　　　　　　　第一章　总则
第一条　为了加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域城市规划区内国有土地上的房屋权属登记适用本办法。
第三条　本办法所称房屋权属登记，是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第四条　房屋所有权实行登记发证制度。
申请人应当按照本办法规定到房屋所在地的市、县人民政府房产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
第六条　房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则。
第七条　市房产行政主管部门负责本市行政区域内房屋权属登记管理工作。市房产行政主管部门所属的房屋权属登记机构具体负责市辖区房屋权属登记申请的受理、审核和房屋权属证书的颁发等工作。
县房产行政主管部门负责本行政区域内房屋权属登记管理工作。
　　第二章　　房屋权属登记
第八条　房屋权属登记分为：
（一）总登记，是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记；
（二）初始登记，是指新建房屋以及其他未取得房屋所有权证的房屋由申请人向登记机关首次提出的权属登记；
（三）转移登记，是指房屋因买卖、交换、赠与、继承、析产、兼并、合资、入股、单位调拨、价拨、分割接管等原因致使房屋权属发生转移，由权利人（申请人）向登记机关提出的权属登记；
（四）变更登记，是指房屋因拆迁、改（扩）建、改变用途、改变座落、改变产权人名称或姓名，部分焚毁、倒塌、拆除，由权利人向登记机关提出的权属登记；
（五）注销登记，是指房屋因灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，由权利人向登记机关提出的权属登记；
（六）他项权利登记，是指房屋权利人对其所有的房屋设定抵押权、典权等他项权利，由权利人（申请人）向登记机关提出的权属登记。
第九条　房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限为基本单元进行登记。
第十条　房屋权属登记依下列程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）审核权属；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
前款第（三）项适用于登记机关认为需要公告的，应当予以公告。
第十一条　房屋权属登记，由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表或主要负责人申请登记；权利人（申请人）为自然人的，应当使用身份证件姓名，由自然人或其代理人申请。
两个或两个以上权利人共有的房屋应共同申请。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
第十二条　权利人（申请人）委托代理人申请房屋权属登记的，代理人须提交委托人签名盖章的授权委托书及本人的身份证件。权利人（申请人）是无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，由其法定代理人代理登记。
第十三条　新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的90日内申请初始登记，并提交下列证明材料：
（一）经审核的土地使用权证书（复印件）或土地来源证明；
（二）建设工程规划许可证；
（三）房屋竣工验收资料；
（四）房产测绘成果。
第十四条　申请转移登记，权利人（申请人）应当自事实发生之日起30日内，持原房屋权属证书向登记机关申请登记，并提交下列证明材料：
（一）买卖的房屋提交买卖合同，商品房还需提交商品房注册登记证明；
（二）赠与的房屋提交经公证的赠与书、受赠书；
（三）继承的房屋提交经公证的相关继承证明；
（四）交换的房屋提交交换协议书；
（五）分割的房屋提交分割协议书；
（六）划拨、调拨、接管、合并、兼并、以房入股的房屋，提交相关文件；
（七）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋，提交判决书、调解书、裁定（决）书；
（八）因典当、抵押或拍卖取得的房屋提交有关证明。
第十五条申请变更登记，权利人应当自事实发生之日起30日内，持原房屋权属证书申请变更登记，并提交下列证明材料：
（一）翻建、改建、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证；
（二）房屋座落门牌号或权利人姓名、名称改变的，提交有关的证明材料；
（三）改变用途的房屋，提交规划行政主管部门的批准文件。
第十六条申请他项权利登记，权利人（申请人）应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记，并提交下列证明材料：
（一）现房抵押提交原房屋所有权证、抵押合同、借款合同、估价报告或抵押双方约定的估价协议；
（二）预购房抵押提交建设工程规划许可证、已备案的商品房买卖合同，抵押合同、借款合同、估价报告或抵押双方约定的估价协议；
（三）在建工程抵押提交建设工程规划许可证、已建房屋状况的建筑面积计算表、借款合同、抵押合同、估价报告或抵押双方约定的估价协议。
第十七条　因灭失、土地使用年限届满、他项权利终止的房屋，权利人（申请人）应当自事实发生之日起30日内持原房屋权属证书和相关的证明材料，申请注销登记。
因拆迁而灭失的房屋，拆迁人应当在拆迁工作完成后30日内，持被拆除房屋的原房屋权属证书和拆迁证明，申请注销登记。
第十八条　新建商品房在房屋竣工验收后30日内由开发企业持企业法人资格证明、经审核的土地使用权证（复印件）或土地来源证明、建设工程规划许可证、竣工验收资料、商品房预售许可证、房产测绘成果，申请办理商品房注册登记。
第十九条　有下列情形之一的房屋，由登记机关直接代为登记：
（一）由房产管理部门直接管理的；
（二）无人主张权利的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十条　有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请应准予暂缓登记：
（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；
（二）按照规定需要补办手续的；
（三）法律、法规规定准予暂缓登记的。
第二十一条　有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
（一）房屋（土地）权属争议尚未解决的；
（二）不能提供合法、有效的房屋权属来源证明的；
（三）没有房屋权属证书而设定房屋他项权利的；
（四）不能提供土地使用权证或用地证明的；
（五）所建房屋属违章建筑、临时建筑的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第二十二条　有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
（一）申报不买的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理权属注销登记的；
（四）因登记机关工作人员失误造成房屋权属登记不实的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达权利人，并收回原发放的房屋权属证书或公告房屋权属证书作废。
第二十三条　权属清楚，产权来源证件齐全的，登记机关应当自受理之日起按下列时限办理权属登记：
（一）初始登记5个工作日；
（二）转移登记10个工作日；
（三）变更登记5个工作日；
（四）抵押登记5个工作日；
（五）注销登记2个工作日；
（六）商品房注册登记5个工作日。
登记机关认为权属证明材料有疑问的，可适用公告程序（公告期为30日），公告无异议后给予登记；申请人也可将相关证明材料办理公证或律师见证后由登记机关予以登记。
第二十四条　房屋权利人（申请人）提出暂缓登记申请，或经审查属于不予登记的，登记机关应当在自受理申请之日起5个工作日内作出决定，并书面通知权利人（申请人）。
第二十五条　列入拆迁范围内的房屋，申请人尚未办理房屋所有权证书的，经登记机关审查确认后，办理房屋产权证明书。
第二十六条　房屋权属登记，权利人（申请人）应按国家规定交纳登记费和房屋权属证书工本费。
　　　第三章　　房屋权属证书
第二十七条　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
第二十八条　共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
第二十九条　房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
第三十条　房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，登记机关应在2个工作日内予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无议的，予以补发，并注明补发字样。
因特殊原因需缩短公告期限的，经权利人申请，登记机关批准可作出缩短公告期限的决定，但公告期不得少于30日。
　第四章　　法律责任
第三十一条　以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以500元以上1000元以下的罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以500元以上1000元以下的罚款。
非法印制房屋权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十二条　未按期进行房屋权属登记的，登记机关可以按原登记费的3倍以下收取登记费。
第三十三条　权利人（申请人）申请房屋权属登记，应当如实向登记机关提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责。
因当事人提交虚假、错误的证明材料造成登记机关错误登记的，由当事人承担法律责任。
第三十四条　国登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
第三十五条　登记机关的工作人员玩忽职守、构私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章　　附则
第三十六条　城市规划区内集体土地范围内的房屋权属登记参照本办法执行。
第三十七条　涉外房屋权属登记管理，除法律、法规另有规定的外，适用本办法。
第三十八条　本办法应用中的具体问题，由西宁市房产管理局负责解释。
　　第三十九条　本办法自2004年8月1日起施行，原《西宁市房屋产权产籍管理办法》同时废止。