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四川省泸州市人民政府


泸市府函〔2007〕81号



泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知



各区、县人民政府，市级各部门：

市物价局、市规划建设局《泸州市物业服务收费管理办法》已经市政府第2次常务会议讨论通过，现批转你们，请结合实际认真贯彻执行。







二○○七年七月十五日









泸州市物业服务收费管理办法

市物价局 市规划建设局



第一章 总 则



第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，特制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，建设行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。



第二章 物业服务收费管理



第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责泸州市三区范围内物业服务收费的监督管理和对各县物业服务收费监督管理的指导工作；各县价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本县区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平相适应的原则，合理、公开。

第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。

第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。

第九条 市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价标准，并定期向社会公布。

第十条 前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。

第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。

第十二条 对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。

第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业主测评一次，业主委员会监督测评情况。经测评多数业主不满意的，物业管理企业应予以整改。



第三章 物业服务项目和服务成本



第十四条 物业服务项目包括：

（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养。
（二）物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁和生活垃圾清运。

（三）公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。

（四）物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共安全秩序的维护。

（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别指定场地停放，无乱停乱放现象。

第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。

（二）物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

（三）清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。

（四）绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。

（六）办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其它费用。　　

（七）物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。

（九）经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主大会同意由物业服务费开支的费用。

第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。



第四章 物业服务收费及计费形式



第十七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。

物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支情况。

第十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、建设行政主管部门备查。

第二十条 实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。



第五章 实 施



第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等级服务。

第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。除另有约定外，不得提前预收。

第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。



第六章 相关价格、收费管理



第二十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。

第二十八条 物业区域内取得资质的停车场，车辆停放服务费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。

进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服务费：

（一）执行公务的军用车辆和警用车辆；

（二）正在执行任务的供水、供电、供气等抢险工程特种车辆；

（三）进入物业区域临时上下客的出租车辆。

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。

第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。



第七章 监督与检查



第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业必须将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量等在物业区域内的显著位置按统一格式上墙公示。

第三十二条 物业管理企业在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会或业主签订物业服务合同，明确收费标准和服务内容，并严格按合同的约定提供服务并收取费用。

第三十三条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门和建设行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规定予以处罚。



第八章 其 他



第三十四条 本办法由泸州市物价局、泸州市规划建设局负责解释。

第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。




许霆案判决书根本的地方不合逻辑

龙城飞将


　　没有看到判决书原件，根据网上看到的资料，感觉该判决书并没有解决原先舆论哗然的问题，也没走出我在《许霆案重审一审可能再判有罪》、《许霆案罪与非罪判决的经济学基础》中的预测，一定会再判有罪。判决有罪，虽然没有直接的法律依据，但可以进行“解释”，可以附会，这样才可以使因许霆案件产生的一系列利益关系得以平衡。判无罪，有法律依据，就是刑法第三条，但会产生一系列新的利益冲突。所以，此次判决，如我之前一系列文章中所言，一定不会依照法律判决，因为这是要求依法判决与进行有罪判决的较量，是力的较量。

　　所以，想对许霆进行有罪判决，固然有认识的原因，更重要的是利益的原因，由利益关系产生的“力”。一旦判决他无罪，公安是不是抓错了，检察院是不是起诉错了，法院是不是出错案了，许霆是不是要求国家赔偿，其他许霆案件的当事人会不会提出类似的要求。大家已知云南的另一个许霆——何雷，若判许霆无罪，何雷也会要求翻案，云南的政法机关会答应吗？当然，成都的“许霆”和广州的“女许霆”与许霆的案情并不相同。

　　无论如何，根据我国的法律和法治原则，法院都应当遵照法律进行判决，不能根据所以的司法实践，灵活理解，扩大解释，类推定罪。无罪判决会触动一些利益关系，却标志着中国法治的进步，同时也是我们几千年专制国家的历史性进步。

　　由于有罪判决的思路在先，找不到法律的具体规定在后，所以才引起舆论哗然。一个合乎法律规定的判决，应当在有罪判决的思路与具体的法律规定之间，在许霆的具体事实与罪刑法定的具体规定之间找到桥梁。此次判决书恰巧暴露出这个桥梁没找到，两者之间仍是天堑，即在判决书得以成立的根本问题上存在严重逻辑问题。

　　根据判决书观点，ATM是金融机构。既然如此，许霆与机器交易就是顾客与金融机构交易。这是顺着法院逻辑的必然结论。这样，问题就来了，为什么顾客与金融机构之间进行交易，金融机构的机器出了问题，顾客就要负刑事责任？

　　依法院的说法，许霆是取1000元，帐户扣1元，许霆偷了另外的999元。这就是说，许霆是每取自己的一元，同时偷取999元。这也是说不通的。这里，许霆到底是为了取自己的钱偷了别人的钱，还是偷别人的钱的同时顺便取自己的钱，搅和在一起，说不清了。

　　刑法第三条规定：法无明文规定不为罪，判决书似乎回避了舆论一再提到的刑法第三条和刑诉法关于法无明文规定不为罪规定。判决书为什么要回避刑法最基本的规定，我们觉得是问号。

　　我国法制的基本原则之一是，法律适用一律平等。但判决书回避了舆论一再提出的，同是银行与顾客之间的交易行为，银行占了顾客便宜，要千辛万苦才能追回，银行不负任何责任。顾客占了银行便宜，却负刑事责任。这是违反了适用法律一律平等的原则。

　　本案的核心焦点是“秘密窃取”。法院认为“秘密窃取”是行为人自认为“秘密”。那么，如果许霆说，我是想占便宜，知道银行也能找到我。银行不来找我，我就先用这笔钱去做生意。银行找到我，我就归还他。根据判决书的逻辑，如果许霆这样回答就不是“秘密窃取”，是公开拿钱了。实际上，许霆也是这样供述的。看到的材料讲，他曾经等银行来追他，中间主动打电话给银行，还想先把这钱作为资本，挣了钱再还银行。
　
　　所以，综合地依据法院的逻辑，此时应当是判决不是“秘密窃取”才对呀，为什么还是判了有罪？根本的原因在于，利益使然。

　　几千年来，中国是一个专制国家。现在，民主与自由的春风已经吹进了中国，并且体现在宪法和刑法等一系列基本法律上，就应当不折不扣地执行法律，而不是以司法实践来抵消法律的规定。

　　纵观中国的法治气氛，可以发现，尽管中国现时有罪推定的气氛很浓，这只是对社会下层的老百姓而言，实际上对窃国大盗又是宽容得很。我们广大的网友，无论是有罪派，还是无罪派，没有必要也不应该与法院和检察院斗气。持这两种看法的人们，加上法院、检察院、律师、媒体，甚至包括许霆及其家人，大家的目标应该是一致的，就是认清事实，对照法律，找到一个依法判决的路径。共同的目标应当是打击犯罪，保护人民。

　　对许霆这类没有前科，主观恶性不大，一时不能自控，且法律没有明文规定为罪的情形，社会应当宽容，不应对他科以重刑。如果对这种小问题的人科重刑，对窃国大盗宽容，长此以往，会颠覆我们国家的社会基础。相信许霆这类的人们，经此磨难，若依照法律以民事方法解决，可能他一生一世感谢社会，还会用自己的事例教育周围的人们，对社会有极大的帮助。若强行判他有罪，甚至是重罪，在法律上找不到相应的条文，一方面会动摇国人对司法体系的信任，另一方面，长期的监禁，与另外一些主观恶性大，社会危害性大的罪犯关在一起，出来之后的他可能生活毫无着落，真的可能把他逼成一个“十恶不赦”的坏人，违反了我们进行刑罚的初衷。我们应当对此种前景有所预测。


2008-4-1
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