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律师十解《侵权责任法》/牛建国

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 06:58:45  浏览:9117   来源:法律资料网
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律师十解《侵权责任法》

牛建国 彭传雨


  《中华人民共和国侵权责任法》(以下简称《侵权责任法》)已于2009年12月26日经十一届全国人大常委会表决通过,自2010年7月1日起施行。《侵权责任法》是自物权法之后,构成我国民法典的又一重要法律,为公民、法人依法维权提供了明确统一的依据,对保护民事主体的合法权益,明确侵权责任,预防并制裁侵权行为具有重要意义。尽管该法要到2010年7月1日才正式生效,但是新法律对于法院判案具有导向性作用,在正式生效前这一段时间新法往往会被作为参考。鉴于此,四川琴台律师事务所律师对于该法中的一些突出点从十个方面进行解析,以便大家更加透彻理解该法的规定,更好的维护自身的合法权益。

解析一:死亡赔偿金,同命可能同价。

  《侵权责任法》第十七条规定,因同一侵权行为造成多人死亡的,可以以相同数额确定死亡赔偿金。这一规定被一些媒体解读为“同命同价”的赔偿原则的确立。但实际上,从立法的本意来看,本条只是解决了在诸如同一重大交通事故,矿山事故等同一侵权行为造成多人死亡的情形中,具有城乡不同户籍的受害人的赔偿标准问题。仍然没有解决其他的侵权损害赔偿中,城乡不同户籍的受害人采用不同赔偿标准,从而产生“同命不同价”的赔偿结果的问题。如果受害人虽为农村户口,但在城市经商、居住,其经常居住地和主要收入来源地均为城市,则仍按《最高人民法院民一庭关于经常居住地在城镇的农村居民因交通事故伤亡如何计算赔偿费用的复函》规定精神,有关损害赔偿费用应当根据当地城镇居民的相关标准计算。

解析二:以立法的形式明确规定了精神损害赔偿。

  精神损害赔偿由于其自身的难以量化等特性,使其在以往的立法中未能正式确立,而仅仅以司法解释的形式存在。而《侵权责任法》第二十二条以法律的形式明确地规定了精神损害赔偿。但是,并非所有的侵权案件都可以提起精神损害赔偿,立法上对此加了两个限制性条件值得注意:一是仅限于生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权等人身权益受到侵害,而不包括财产权益;二是对人身权益的侵害要达到造成被侵权人严重精神损害的程度。就这一点来说,与过去的司法解释规定别无二致。

解析三:保护见义勇为,英雄的血不白流。

  《侵权责任法》第二十三条规定,因防止、制止他人民事权益被侵害而使自己受到损害的,由侵权人承担责任。侵权人逃逸或者无力承担责任,被侵权人请求补偿的,受益人应当给予适当补偿。此条明确规定了,在见义勇为者无法从侵权者处获得赔偿时,受益人应当给予适当补偿。相比《民法通则》第一百零九条规定的“可以给予适当的补偿”而言,本法的规定对见义勇为者的保护力度显然加大了。

解析四:网络侵权首次列入,“人肉搜索”谨防侵权。

  “人肉搜索”,自从其诞生的那一天起,就被网络上的正义之士识为舆论监督的利器,但这利器又恰好是一柄双刃剑,在揭露社会阴暗面的同时也有可能因为泄露他人隐私而侵犯他人的合法权益。《侵权责任法》第三十六条明确规定了网络用户利用网络侵害他人合法权益的应承担损害赔偿责任,而网络服务提供者在一定的情形下将与网络用户一起承担连带责任。因此,网民在行使舆论监督权的同时也要注意以不侵犯他人合法权益为限。

解析五:明确规定了罕见的惩罚性赔偿。

  由于近年来产品质量问题层出不穷,为保护广大消费者合法权益,督促部分无良商家重建社会责任心,《侵权责任法》第四十七条规定,明知产品存在缺陷仍然生产、销售,造成他人死亡或者健康严重损害的,被侵权人有权请求相应的惩罚性赔偿。在以“填平”为原则的侵权损害赔偿领域,新法突破性的明确规定了惩罚性赔偿,这无疑体现出立法者对产品质量问题的重视。

解析六:车辆转让却未过户,原则上受让人承担责任交通事故责任。

  根据《侵权责任法》第五十条的规定,当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动车动车但未办理所有权转移登记,发生交通事故后属于该机动车一方责任的,由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分,由受让人承担赔偿责任。即机动车辆转让并交付受让人后,即使没有过户,登记簿上仍是原所有人的名字,发生交通事故也只由受让人承担责任,与原所有人不再有关系。这一点来说比过去的司法解释显然更为明确,先前最高法院曾经针对个案出台相关批复,但有些地方法院根据案件具体情况并未适用。比如,四川省绵阳市就出现因分手男友强行开走女友机动车肇事女友被判承担垫付责任的生效案例。

解析七:经负责人批准,紧急情况下医院可以直接进行手术。

  保护患者合法权益,保护医院和医护人员合法权益,保护和推动医学事业发展,建立和谐的医患关系是《侵权责任法》第七章的立法指导思想。该法第五十六条的规定无疑是对该立法指导思想的集中体现。该条规定,因抢救生命垂危的患者等紧急情况,不能取得患者或者其近亲属意见的,经医疗机构负责人或者授权的负责人批准,可以立即实施相应的医疗措施。即医生只有在患者生命垂危、不能取得患者本人或者家属意见时,可以经医疗机构负责人批准直接实施手术等医疗措施。

解析八:流浪狗伤人,原主人脱不了干系。

  《侵权责任法》第八十二条规定,遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的,由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。这意味着被主人抛弃的流浪狗造成他人损害了,其原饲养人或者管理人说自己已经与狗没有关系是不行的,还得继续为其闯下的祸事买单。但是,转念一想,要为流浪狗找到它的原主人来承担责任是一件多么渺茫的事情,所以此条的规定似乎有点雷声大雨点小的感觉。

解析九:建筑物倒塌,建设单位脱不了责任。

  《侵权责任法》第八十六条规定,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。这就意味着今后如果再出现像上海“楼脆脆”这样的直接危及民众生命财产安全的豆腐渣工程,并造成人员伤亡和财产损失的,作为建设单位的开发商和施工单位要承担连带责任,而不仅仅是施工单位的事情。

解析十:高空抛物致损,邻里共同补偿。

  《侵权责任法》第八十七条规定从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。这就意味着你坐在家中什么事情都没干,也可能成为某损害赔偿案件的被告,让你对在你家楼下被烟灰缸砸伤的受害人进行补偿。高空抛物、坠物,只要查不出具体的行为人,所有可能造成损害的居民就要共同承担补偿责任。为了尽量避免自己卷入不必要的纷争之中,我们只有尽量管好自己的阳台、窗台,尽量减少自己身边的安全隐患,以便在万一不幸卷入类似纷争之时有证据证明自己不是侵权人。(完)


牛建国 四川琴台律师事务所主任、致公党成都市委法工委副主任
彭传雨 四川琴台律师事务所理论研究员
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河南省预算监督条例

河南省人大


河南省预算监督条例


河南省人民代表大会公告

  河南省第九届人民代表大会第五次会议于2002年1月30日审议通过了《河南省预算监督条例》,现予公布,自2002年5月1日起施行。

河南省第九届人民代表大会第五次会议主席团
2002年1月30日

  第一章 总 则

  第一条 为了加强预算审查监督,规范预算行为,保障国民经济和社会事业的健康发展,根据《中华人民共和国预算法》及有关法律、法规规定,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 本条例适用于省、省辖市预算的监督工作。
  第三条 省、省辖市人民代表大会审查本级总预算草案及本级总预算执行情况的报告;批准本级政府预算(以下简称本级预算)及本级预算执行情况的报告;改变或撤销本级人大常委会关于预算、决算的不适当的决议;撤销本级政府关于预算、决算的不适当的决定、命令。
  第四条 省、省辖市人大常委会监督本级总预算的执行;审查和批准本级预算调整方案;审查和批准本级政府决算(以下简称本级决算);撤销本级政府和下一级人民代表大会及其常务委员会关于预算、决算的不适当的决定、命令和决议。
  第五条 省、省辖市人民代表大会预算审查机构负责预算草案审查的具体工作。
  省、省辖市人大常委会预算工作机构负责本级预算、决算草案和预算调整方案的初步审查,并负责预算监督的具体工作。
  第六条 省、省辖市政府负责编制本级预算、决算草案;向本级人民代表大会作关于本级总预算草案的报告;向本级人大常委会作关于本级决算草案的报告;向本级人大常委会作关于本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告;将下一级政府报送备案的预算汇总后,报本级人大常委会备案;组织本级总预算的执行;决定本级预算预备费的动用;编制本级预算的调整方案;监督本级政府各部门和下级政府的预算执行;改变或撤销本级政府各部门和下级政府关于预算、决算的不适当的决定、命令;向本级人大常委会作关于本级预算的调整方案的报告;向本级人民代表大会及其常务委员会报告本级总预算执行情况。
  第七条 省、省辖市政府财政部门负责本级预算、决算草案和预算调整方案的具体编制以及本级总预算的执行和管理工作;提出本级预算预备费动用方案;向本级政府和上一级财政部门报告本级总预算执行情况;负责监督检查部门预算和下级政府预算的执行;及时将预算草案、决算草案、预算调整方案的主要内容及有关资料报送本级人大常委会预算工作机构。
  各部门、各单位编制本部门、本单位的预算、决算草案;组织和监督本部门、本单位预算的执行,按照国家规定上缴预算收入,安排预算支出;定期向本级政府财政部门报告预算的执行情况,接受政府有关部门的监督。
  第八条 省、省辖市政府审计部门负责对本级预算执行、本级各部门和下级政府预算执行情况和决算以及预算外资金的管理和使用情况进行审计监督。向本级人大常委会预算工作机构通报本级预算执行和其他财政收支的审计工作情况。

  第二章 预算的编制

  第九条 预算编制应当依照《中华人民共和国预算法》和有关法律、法规及国家关于国民经济和社会事业发展的方针、政策,结合本行政区域的实际情况,按照量入为出、收支平衡、确保重点、统筹兼顾的原则编制。
  政府编制本级预算草案的办法和实施步骤,按照国务院规定执行。各部门、各单位应当编制部门预算编制方法和步骤按照本级政府的规定执行。各部门、各单位应当编制政府采购预算,将列入政府采购目录的项目纳入政府采购。
  预算外资金应当纳入本级综合预算,实行统一管理。
  第十条 预算草案应当包括本级总预算、本级预算、部门预算及说明。
  本级预算草案以及部门预算草案应当在人民代表大会举行会议的三十日前编制完毕。
  第十一条 应当细化预算编制,本级预算草案必须列至款级预算科目,部门预算逐步细化到项目;建设性支出、基金支出应当按类别以及若干重大项目编制。
  第十二条 预算支出应当统筹安排,除法律、行政法规有明确规定外,不得作出单(某)项支出所占预算总支出比例或增长比例高于预算收入增长比例等肢解预算的规定。
  第十三条 政府预算应依法设置预备费,用于当年预算执行中的自然灾害救灾开支及其他难以预见的特殊开支。预备费应占本级预算支出额的百分之一至百分之三。
  第十四条 人大常委会预算工作机构应当及时了解本级预算草案和部门预算编制情况,听取有关部门对预算编制的意见和建议,并向政府财政部门通报;政府财政部门应当及时向人大常委会预算工作机构反馈研究意见。
  在预算草案编制过程中和政府审定预算草案之前,政府财政部门应当及时向同级人大常委会预算工作机构通报编制情况。

  第三章 预算的初步审查

  第十五条 人民代表大会举行会议的三十日前,政府财政部门应当将预算草案及相关的下列资料提交同级人大常委会预算工作机构进行初步审查:
  (一)预算编制的依据及说明;
  (二)科目列到款的一般预算收支表和政府性基金收支表及说明;
  (三)各部门预算及说明;
 (四)本级人大常委会要求提供的其他资料。
  第十六条 人大常委会预算工作机构应当在收到预算草案十五日内对预算草案进行初步审查。人大常委会预算工作机构进行初步审查时,政府财政等有关部门负责人应当作预算编制的说明,回答询问。
  第十七条 预算草案初步审查的重点:
  (一)遵守《中华人民共和国预算法》和有关法律、法规的情况;
  (二)预算收入与经济增长相适应及贯彻有关财政经济政策情况;
  (三)预算支出贯彻量入为出、收支平衡、确保重点、统筹兼顾的原则及保证政府公共支出的合理需要情况;
  (四)是否隐瞒、少列按照规定必须列入预算的收入,虚列预算支出;
  (五)其他重要事项。
  第十八条 人大常委会预算工作机构对预算草案进行初步审查后,应当提出初步审查意见,并通报同级政府财政部门;政府财政部门应当及时研究,并向本级人大常委会预算工作机构通报情况。

  第四章 预算的审查与批准

  第十九条 政府应于人民代表大会举行会议的十日前,向本级人大常委会提交本年度本级预算草案、上年度预算执行情况和本年度预算草案的报告。
  第二十条 人民代表大会审议预算草案时,可采取分组审议、专题审议、代表团审议等方式进行。
  审议的主要内容包括:
  (一)是否符合有关法律、法规的规定和国家宏观经济政策;
  (二)是否与本地区社会经济发展、可持续发展相适应;
  (三)是否体现量入为出、收支平衡、确保重点、统筹兼顾的原则;
  (四)支出结构是否合理,确保预算完成的措施是否得当;
  (五)主席团提出的或者由主席团决定提交大会审议的其他事项。
  人民代表大会在审议预算草案期间,人民代表大会预算审查机构应当召开会议,根据人大代表的审议意见,对预算草案及报告作进一步审查,并提出审查结果报告,报大会主席团。
  第二十一条 大会主席团在听取和审议通过人民代表大会预算审查机构关于预算草案的审查结果报告后,提出是否批准本年度预算草案的决议草案,并将决议草案和审查结果报告印发全体代表审议后,提交大会表决。
  人民代表大会批准的预算决议和决议中同意的人民代表大会预算审查机构的审查结果报告一并向社会公布。
  经批准的预算,非经法定程序,不得改变。
  第二十二条 人民代表大会批准预算后,政府财政部门应当自批准之日起三十日内批复本级各部门预算,并报同级人大常委会备案。
  各部门应当自本级政府财政部门批复本部门预算之日起十五日内批复所属各单位预算。
  第二十三条 政府应当及时将本级人民代表大会批准的本级预算及下一级政府报送备案的预算汇总,报上一级政府备案。
  政府应当及时将下一级政府上报备案的预算汇总,报本级人大常委会备案。
  政府对下一级政府报送备案的预算,认为同法律、法规相抵触或有其他重大问题,需要撤销批准预算的决议的,应当提请本级人大常委会审议决定。

  第五章 预算执行的监督

  第二十四条 人大常委会依法对预算执行情况进行监督。其主要内容:
  (一)执行人民代表大会有关预算决议情况;
  (二)预算收入依法征缴情况,有无擅自减征、免征、缓征、预征,有无截留、挪用、坐支、隐匿收入;
  (三)预算超收收入、预备费、结转资金和上级补助款项的使用情况;
  (四)部门预算资金,专项资金、重大项目建设资金的拨付、使用及效益情况;
  (五)政府性基金、政府债务的管理使用情况;
  (六)实行政府采购和国库集中收付的情况;
  (七)预算执行中的其他重大问题。
  第二十五条 人大常委会可以就预算执行中的重大事项或特定问题,组织专项调查或委托人大常委会预算工作机构进行调查,有关部门、单位或个人应当如实反映情况,提供必要材料。
  第二十六条 政府应当在每一预算年度内至少两次向本级人民代表大会或者其常务委员会作预算执行情况的报告。
  人大常委会会议审议预算执行情况时,人大常委会组成人员五人以上,对预算执行中同一问题提出具体要求的,人大常委会预算工作机构应当将意见综合向人大常委会主任会议汇报,经主任会议同意,政府财政部门应当作出书面答复。
  政府对人大常委会关于预算执行情况的决定或决议以及监督意见,应当采取积极措施予以落实,并将落实情况向人大常委会报告。
  第二十七条 政府应当加强对预算执行的管理,坚持先有预算,后有支出,严格按预算支出的原则,依法组织预算收入,严格预算支出。
  预算收入征收部门必须依照法律、法规的规定,及时、足额地征收应征的预算收入。不得违反法律、法规的规定,擅自减征、免征、缓征应征的预算收入。有预算收入上缴任务的部门和单位应当及时将预算收入上缴国库。任何单位和个人不得截留、挪用、坐支、隐匿预算资金。
  政府财政部门应当严格按照批准的预算执行,严格控制不同预算科目之间的资金调剂,按照预算、拨款程序和项目进度及时、足额拨付预算资金,禁止截留或者挪作他用。
  各部门、各单位的预算支出应当按照批准的预算科目执行,对政府财政拨付的预算资金,按规定的用途使用,禁止截留或者挪作他用。
  预算执行过程中,政府财政部门应当将预算资金的调剂和科目变更情况及时向同级人大常委会备案。预算安排的农业、教育、科技、社会保障资金的调减,应当报同级人大常委会审查批准。其审查批准程序按照本条例规定的审查批准预算调整的程序执行。
  第二十八条 政府应当加强对本级国库的管理和监督,逐步建立以国库集中收付为主要形式的财政国库管理制度。
  各级国库必须按照国家有关规定,及时准确地办理预算收入的收纳、划分、留解和预算支出的拨付。
  第二十九条 政府财政部门应当在预算年度内至少两次向人大常委会预算工作机构通报本级预算执行情况及上级政府追加的各项专款的使用情况。
  政府有关部门应当定期向同级人大常委会预算工作机构报送有关资料:落实人民代表大会关于预算决议的情况;月度预算收支报表;政府债务、政府性基金及预算外资金收支执行情况;有关经济、财政、审计、税务等综合性统计报告;有关预算的规章制度和规范性文件。
  第三十条 预算执行中,需要动用超收收入追加支出时,应当编制超收收入使用方案,由政府财政部门及时向同级人大常委会预算工作机构通报。
  政府应当及时将预计超收收入使用方案报同级人大常委会,并在决算草案的报告中对预算超收收入的使用情况作出说明。
  第三十一条 在预算执行中,人大常委会主任会议可以要求同级政府责成审计部门进行专项审计,并向人大常委会报告审计结果。
  政府审计部门应当按照真实、合法和效益的要求,加强对预算执行的审计,对审计中发现的重大违纪违规问题应当及时向本级人大常委会预算工作机构通报。

  第六章 预算调整的审查与批准

  第三十二条 在本级预算执行中,因特殊情况,必须对预算进行调整的,政府应当编制预算调整方案,列明预算调整的原因、项目、数额、措施及有关说明,提请同级人大常委会审查批准。
 第三十三条 在预算执行过程中,因上级返还、补助、国债资金使用而引起的预算收支变化,不需要编制预算调整方案,但政府应按上级规定的使用方向和原则使用,并将使用情况于当年六月和年底分别向同级人大常委会备案。
  第三十四条 政府编制的预算调整方案,应当在人大常委会举行会议的三十日前提交同级人大常委会。政府财政部门应当及时向人大常委会预算工作机构通报预算调整情况,在人大常委会举行会议审批预算调整方案前,将预算调整方案的初步方案、调整前后的预算收支对照表和平衡表、调整依据和说明提交人大常委会预算工作机构进行初步审查。
  人大常委会预算工作机构进行初步审查时,政府财政部门应当作专题汇报。人大常委会预算工作机构初步审查后,应当提出初步审查意见,并向政府财政部门通报。
  第三十五条 人大常委会会议,在听取和审议本级政府关于预算调整方案的报告及人大常委会预算工作机构关于预算调整方案的初步审查意见后,作出是否批准预算调整方案的决议。
  政府应当按照预算调整决议执行,并在年度预算执行情况和决算报告中予以说明。

  第七章 决算的审查与批准

  第三十六条 预算年度终结后,政府财政部门应及时编制决算草案。决算草案应当按照本级人民代表大会批准的预算数和预算执行中预算的调整或变更数以及实际执行数分别列出,变化较大的要作出说明。
  编制决算草案必须如实反映预算执行结果,做到收支数额准确、内容完整、报送及时,不得隐瞒收入、虚列支出。
  决算草案经本级政府审定后,提请同级人大常委会审查批准。
  第三十七条 政府应当在本级人大常委会审批决算前,向本级人大常委会提出对预算执行和其他财政收支的审计工作报告。
  审计工作报告内容应包括:
  (一)对本级预算执行和其他财政收支情况作出的审计评价;
  (二)本级预算执行中存在的问题;
  (三)审计部门提出的处理意见、建议,预算执行单位采取的纠正、改进措施;
  (四)本级人大常委会要求报告的其他情况。
  第三十八条 政府财政和审计部门应当在人大常委会举行会议的三十日前,分别将决算草案和审计工作报告的主要内容提交人大常委会预算工作机构进行初步审查。
  初步审查时,政府财政部门应当同时向人大常委会预算工作机构提交下列材料:
  (一)分列到“类”、“款”,重点项目到“项”的决算收支表;
  (二)一级预算单位收支决算表;
  (三)基金收支决算表;
  (四)上级补助收入及本级补助下级支出情况说明;
  (五)本级基本建设资金支出表,国债资金使用情况表;
  (六)有关决算的相关说明材料。
  政府审计部门应当同时向人大常委会预算工作机构提交下列资料:
  (一)审计项目基本情况统计表;
  (二)违法违规资金统计表;
  (三)重点审计项目的审计报告;
  (四)人大常委会要求提供的其他资料。
  第三十九条 人大常委会预算工作机构应当在收到决算草案主要内容之日起十五日内,提出初步审查意见,并向政府财政部门通报;政府财政部门应当及时研究,并向同级人大常委会预算工作机构反馈情况。
  第四十条 政府应当在同级人大常委会举行会议十日前提交本级决算草案及本级决算草案的报告,同时提交对本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告。
  人大常委会预算工作机构应当向人大常委会提交关于决算草案的审查报告。
  第四十一条 人大常委会对决算草案进行审查的主要内容:
  (一)是否符合有关法律、法规的规定;
  (二)重点支出完成和绩效情况;
  (三)接受上级补助款项的管理使用情况;
  (四)预算收支平衡以及超收收入的来源和使用情况;
  (五)类级科目超收超支、减收减支的原因;
  (六)上年结余和结转资金、专项拨款使用情况;
  (七)人大常委会认为需要审查的其他内容。
  人大常委会对决算草案及关于决算草案的报告和审计工作报告审议后,应当作出是否批准本级决算的决议。必要时,人大常委会可以对审计工作报告作出决议。
  第四十二条 决算批准后,政府财政部门应当自批准之日起三十日内批复本级各部门决算,并将批复的部门决算抄送同级人大常委会预算工作机构。

  第八章 法律责任

  第四十三条 不如实编报预算、决算草案的;未经依法批准擅自变更、调整预算的;不按规定程序使用超收收入的,对负有直接责任的主管人员和直接责任人员追究行政责任。
  第四十四条 违反法律、法规规定,擅自减征、免征以及虚列、隐瞒、截留预算收入的;擅自挪用预算资金的;擅自动用国库库款或不按规定退库的,由上级机关给予负有直接责任的主管人员和直接责任人员行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十五条 对检举、揭发和控告违反预算法律、法规行为的公民和组织进行打击报复的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

上海市外销商品房预租试行办法

上海市房地产交易中心


上海市外销商品房预租试行办法
上海市房地产交易中心



为了活跃和规范房屋租赁市场,促进商品房的流通,现就外销商品房预租管理提出以下试行办法:
一、商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前,与承租预约人签订商品房租赁预约协议,并向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。
二、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房,在办理初始登记,取得房地产权证之前,需要预租的,都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)提出预租申请,取得同意预租的批准文件。未经批准,房地产开发经营企业投资建造的外销商品房
一律不得开展预租。
三、凡房地产开发经营企业取得了预租批准后,该外销商品房中已预售,且预售合同已经登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房预租,应当具备以下条件:
(一)已经支付全部的土地使用权出让金,土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;
(二)取得外销商品房的建设工程规划许可证;
(三)预租的外销商品房主体结构完工,已经市或区、县的质量监督部门验收合格;
(四)已经确定外销商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见;
(五)已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了物业管理服务合同。
五、房地产开发经营企业申请外销商品房预租,除应向市房地局提交书面的申请报告外,还应当附交下列证件(复印件)及资料:
(一)房地产开发经营企业资质证书;
(二)土地使用权出让合同或转让合同;
(三)房地产权证(或土地使用权证);
(四)建设工程规划许可证;
(五)市、区、县的质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证;
(六)与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划;
(七)市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见;
(八)房屋使用公约,与物业管理企业订立的物业管理服务合同;
(九)外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表;
(十)经市房地局委托上海市公证处审定的预租协议文本。其中,已批准预售的外销商品房申请预租,则只需附交上述(五)、(十)及外销商品房预售许可证。
六、房地产开发经营企业外销商品房预租申请,市房地局自受理申请之日起十五日内完成审核,凡符合预租条件的,发给准予预租的批文并抄告市房地产交易中心;凡不符合预租条件的,则在十五日内通知申请人。
七、房地产开发经营企业取得外销商品房预租批准后,方可进行外销商品房的预租广告宣传和预租。
预租外销商品房的广告必须载明外销商品房的预租批准文号。
八、房地产开发经营企业或买受人预租外销商品房的,应当与承租人签订《预租协议》。
预租协议应当载明下列主要内容:
(一)预租双方当事人的姓名或者名称、住所;
(二)房地产的座落地点、面积、四至范围;
(三)房地产的规划使用性质;
(四)土地使用权获得方式和使用期限;
(五)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;
(六)房屋的租赁期限、租金、支付方式;
(七)预租房屋的交付使用日期;
(八)预付款金额及支付期限及其使用;
(九)违约责任;
(十)争议的解决方式;
(十一)预租双方当事人约定的其它事项。
房地产开发经营企业拟订的预租协议在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
九、《预租协议》签订后的十五日内,房地产开发经营企业或买受人应向市房地产交易中心办理《预租协议》登记。市房地产交易中心应当自受理登记之日起的五日内,办妥登记手续并书面通知该预租房屋所在地的区、县房地产交易中心(房地产交易管理所)。
十、预租的商品房竣工验收合格,房地产开发经营企业按规定办理商品房初始登记或买受人办理变更登记,取得房地产权证后,房地产开发经营企业或买受人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定,与承租人签订《房屋租赁合同》并向房屋所在地的区、县房地产
交易中心(房地产交易管理所)办理租赁登记,领取《房屋租赁证》。
十一、《房屋租赁合同》生效,《预租协议》即终止。在《预租协议》终止前,承租人不得转租。取得《房屋租赁证》后,承租人方可按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》转租。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起执行。



1997年10月1日

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