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商业地产投资法律分析/盛军华

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 13:30:54  浏览:8002   来源:法律资料网
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投资产权式酒店的法律问题
(盛军华律师)

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式,正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下,我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题,以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分:商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面,一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家,开发资金无法回笼;二难是自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去,便在开发经营模式上有所创新,“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中,位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金,但该市场一直没有兴旺,开发商引进美家居开办家居市场后,虽有所改善,但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比,仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少,投资者的投资面临的风险很大,纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系,往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日,涌金广场购物中心开业,2002年6月宣布停业,营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场,由于业主签约率低,8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法,经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前,据一些媒体消息,涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场,实行市场化运作、商场化管理,已进入招商阶段,预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出,其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了,能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道,杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔,总建筑面积2万平方米,由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者,再从各位业主手中将商铺统一租回,开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理,西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9%,返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,即能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式,开发商将整个商场分割销售给众多投资者,同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议,约定租期、租金等条款,房产开发与商业筹划一起进行,在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中,前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力,后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力,只要看到高回报就匆匆购买,已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险,让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”,为此,出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式,专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系,一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。当然,还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
(一)房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务,一定要注意产权清晰,拿到产权证,还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的,购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
(二)房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的,以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
(三)担保法律关系
产权式酒店存在投资风险,开发商为增强吸引力,为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价,如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度,每年度收取一定的担保费用,以及一定的抵押实物,为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者(权益人)在与开发商(被保证人)签订购买合同后,可以得到一份由担保公司(保证人)出具的担保函以保障权益。在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保,以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种“金三角关系”,使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时承诺投资者购房后满三年的,可以以原购买价将所购房屋出售给开发商,开发商保证回购,这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后,附条件是指原价格出售,在符合这二个条件的情况下,只要投资者要求履行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定,只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时,开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
(五)期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后,在房地产权证未办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,而国务院未出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同(权利义务)的转让,而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让,分为两种情况:一种是预定权转让,转让性质属于预定合同的转让,按《合同法》规定应征得开发商同意;另一种是期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让,1、已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的,转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题,不同城市有一些不同的地方性规定,像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”,因此进行期房转让需具体问题具体处理,通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让,也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定,在期房转让过程中,买卖双方一般在合同中约定,买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款,在卖方办理出房地产权证(小产证)后,双方办理房地产权利过户手续,但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售,需通过合同(如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式)加以严格约束,保障合同当事人的利益。
(六)物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司的经营,无需另行聘请物业管理公司管理,但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构,保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备的技术资料等)、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后,及时进行续约或统一意见另行招商。
此外,还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分:投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家尚无产权式酒店行业专门法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题,当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、租房、担保等)的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明:
一、购房权利保障
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聚焦婚姻法司法解释三——婚姻登记效力纠纷行政诉讼的十大缺陷
(关于解释三第一条修改意见之二)

王礼仁


  目前的婚姻法解释三第一条虽然删除了婚姻登记效力纠纷 “通过行政复议和行政诉讼解决”的规定。但在最初的条文中却由此规定,而且目前在理论上,仍然有不少人主张婚姻登记效力纠纷“应当通过行政复议和行政诉讼解决”。这种观点,可能会影响司法解释的正确选择。因而,有必要对该问题加以阐述和说明。
  适用行政诉讼程序处理婚姻登记效力纠纷的缺陷,我归纳了十个方面,并分别结合实证写了一组(十篇)文章,约10余万字。为了便于立法者和法学理论工作者阅读省时,现将十篇文章的主要内容压缩归纳在一起,尽管内容比较粗糙,但仍能说明一些问题,希望能够对婚姻法解释三有所裨益。
  一、婚姻行政诉讼十大缺陷之一——将婚姻效力纠纷作为行政案件,缺乏正当性基础
  将婚姻效力纠纷作为行政案件,必然以婚姻登记机关为被告,而以婚姻登记机关为被告,缺乏正当性基础。因为民政部门无权处理、也难以处理此类婚姻纠纷。第一,在过去没有无效婚姻制度时,民政部门可以撤销婚姻登记,事实上起到了补充无效婚姻制度的作用。但现行婚姻法设立了无效婚姻制度,为了防止扩大无效婚姻的范围,婚姻法、婚姻登记条例等法律法规均取消了民政部门任意撤销婚姻登记的权力。目前,民政部门只能受理和撤销法定胁迫结婚一种。第二,民政部门难以处理此类纠纷。民政机构无论是维持还是撤销婚姻登记,都必须进行实质调查和实质判断。否则,就可能再次出现错误。而民政部门没有进行实质调查和实质判断的职能。也就是说,民政机关无权处理;你硬要它处理,它也无力处理。在这种情况下,你怎么能要民政机关当被告?
  二、婚姻行政诉讼十大缺陷之二 ——将婚姻效力纠纷作为行政案件,容易造成当事人诉讼无门或诉讼困难
  婚姻无效和可撤销婚姻也是因登记引起的纠纷,却都由法院按民事程序处理,而将其他婚姻登记瑕疵纠纷按行政诉讼处理,这种主管上和审判上的双轨制,容易使当事人要么找不到主管机关,要么走错了法庭,往往在两个主管机关和两个业务庭之间来回“推磨”, 四处奔波,诉讼无门,有的甚至无法摆脱婚姻。 如《结婚证上老公是别人 女子不知如何摆脱荒唐婚姻》、 《一男子被陌生女子假结婚骗财 想离婚还离不成》、 当阳市一女子身份证被人冒领结婚证,奔波4年不能结婚, 等等。有的甚至在无赖之下,通过新闻媒体呼吁,寻找办法。如温岭箬横的金某与一位贵州籍女子登记结婚并生子。后来女方出走8年,因女方的身份有问题无法离婚,便通过《台州日报》发布信息,希望看到报道的好心人能帮他出出主意,让他早日离婚。 有些当事人虽然最终找到诉讼渠道,则要经过“九道十八弯”的曲折诉讼。又如1989年朱建平(女)与江海泉结婚时,江海泉因未达到婚龄使用其哥江明刚的身份证办理了结婚证。2005年底,江海泉离家与他人同居。因此朱建平向北山法庭提起离婚诉讼。但法庭人员说:“因登记身份有问题,必须首先提起行政诉讼,撤销结婚证后才能提起民事诉讼解除事实婚姻。而行政诉讼必须到长沙县法院才能受理。”那么,到县法院怎么诉讼呢?县法院副院长表示,朱建平可到立案庭咨询,而按规定朱建平应先“向民政部门申请撤销该婚姻登记,如果民政部门不撤销该婚姻登记,则其可以向法院提起行政诉讼。” 这样,朱建平则又必须回到原点,再找民政部门,民政部门拒绝撤销或对其处理不服时,再提起行政诉讼。象这样的婚姻纠纷处理机制,不仅当事人诉讼颇费周折,即使最后走上行政诉讼的道路,也难以解决。因为这个婚姻涉及到三个登记婚姻的效力(即朱建平与江海泉的婚姻效力;朱建平与江明刚的婚姻效力;江明刚与自己真正妻子的婚姻效力)、两个事实婚姻认定(即朱建平与江海泉的婚姻登记被撤销或确认无效后,其事实婚姻的认定;江海泉与另外一个女人同居是否属于事实婚姻的认定)。如此复杂的问题,行政诉讼难以解决,在行政诉讼后,当事人必须再打官司。仅就朱建平与江海泉的婚姻关系来讲,即使撤销了婚姻登记,双方仍然存在事实婚姻,还必须解决事实婚姻以及子女财产问题,当事人必须再次走上民事诉讼之路。
  三、婚姻行政诉讼十大缺陷之三——将婚姻效力纠纷作为行政案件,浪费司法资源
  行政诉讼需要以行政处理决定或拒绝处理作为诉讼的前提条件,并以行政机关为被告。因而,每一个婚姻行政诉讼案件,都必须牵涉到法院、婚姻登记机关和婚姻双方当事人共四方参与诉讼。而对于不服行政处理提起的行政诉讼,法院认为处理错误,则又只能撤销或指令行政机关重新作出处理。这样,一个婚姻行政诉讼案件,往往要经过由行政到法院,再由法院回到行政的循环往复过程。而不同的行政决定或判决,在双方当事人之间产生不同的利益效果,当事人可以分别针对不同的行政决定,反复起诉。可谓是“诉讼风水轮流转”,“你方诉罢我上台”,“我方息诉你起诉”。如黄朗源等诉万宁市人民政府婚姻登记案,历时七个年度,行政机关作出七次处理决定,法院判决六次。 其中省人民政府作出两次处理决定,省高级人民法院作出两次判决。其社会成本之大,与案件之小,形成巨大反差。
  四、婚姻行政诉讼十大缺陷之四——将婚姻效力纠纷作为行政案件在法律体系上不协调
  目前对于因重婚、近亲结婚、患疾病者结婚、未达到婚龄者结婚等无效婚姻,以及因胁迫结婚引起的可撤销婚姻等,都由人民法院按照民事诉讼程序作为民事案件处理。而因婚姻登记引起的其他婚姻纠纷,诸如使用虚假身份、他人代理、登记手续不规范或证件不齐全等引起的婚姻登记纠纷,与无效婚姻和可撤销婚姻相比,除其具体表现形式不同外,其他方面完全相同:即争议的标的相同,都是婚姻关系;登记机关相同,都由婚姻机关登记;案件性质相同,都是平等主体之间的民事纠纷。对于完全相同的婚姻纠纷,为什么对前者由法院按民事纠纷直接处理,后者则要按行政案件处理呢?这种划分显然缺乏正当性法理基础。比如当事人使用他人身份证结婚,构成了重婚,则是民事案件;而使用他人身份证结婚,没有构成重婚,则属于行政案件。这种划分案件性质的标准是什么?有其科学性吗?
  对于相同性质的婚姻纠纷案件,一部分作为民事案件处理,另一部分作为行政案件处理,导致婚姻案件出现主管上与审判上的双轨制等混乱无序状态,在法制体系上极不协调,破坏了审判权的统一性和完整性。
  五、婚姻行政诉讼十大缺陷之五——行政判决的功能难以适用婚姻效力纠纷
  行政判决的功能难以适用婚姻效力纠纷。将婚姻效力纠纷作为行政案件,行政诉讼判决存在功能性障碍。有关这个问题,笔者在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》一书中有详细论述, 在此不再赘述。这里主要强调,行政诉讼审查的对象是婚姻登记行为,而此类案件的真正诉讼标的是婚姻关系。行政诉讼对婚姻登记行为的合法性审查和判断,并不能解决婚姻关系合法与有效问题。许多婚姻登记行为虽然不合法,但并不一定影响婚姻关系的成立与有效。行政判决既要确认婚姻登记行为违法,又要确认婚姻关系成立有效,其判决功能难以实现。因而,在行政诉讼中,往往出现两种不同类型的判决:一是“纯正”的行政判决,即单纯审查行政行为的合法性,对凡是违法的婚姻登记一律撤销,从而导致许多有效的婚姻被撤销。二是“变调”的行政判决,即对一些婚姻虽然存在违法,但不影响婚姻效力,行政诉讼判决遭遇尴尬时,则干脆由审查行政行为的违法性,转向审查婚姻关系的合法性或有效性,并用民法上的理由作为行政判决的根据,使行政判决变成了“穿行政判决外衣的民事判决”。
  如上犹县53岁的男子刘某,于2006年11月28日起诉与55岁的杨女士离婚。而杨某则认为,“我们根本没有结婚,何来离婚呢?” 经杨某诉请,为刘某办理二人《结婚证》的水岩乡人民政府于2007年3月6日作出了注销该结婚证的决定书。刘某则以结婚证上盖的是民政部的印章而不是水岩乡的印章,水岩乡无权注销为由,于2007年3月23日向法院起诉。水岩乡政府又于2007年8月22日作出决定,撤销了3月6日的决定书。杨某随后向上犹县人民政府申请复议,上犹县人民政府2007年11月2日撤销了水岩乡8月22日作出的决定。刘某于2008年3月6日向上犹县人民法院起诉。县法院认为双方婚姻有效,遂判决撤销上犹县人民政府2007年11月2日作出的行政复议决定。杨某不服,上诉至赣州市中级人民法院,二审法院作出了维持一审的判决。
  在上述二审判决中,法院认为婚姻有效的理由是这样写的:双方“领取结婚证后从2002年初起即长期公开以夫妻名义生活在一起,表明结婚登记是出自双方真实意愿,而且原告刘某与杨某之间的‘婚姻关系’不属于婚姻法规定的可撤销婚姻”。 这显然是一个民事判决理由。
  这样的判决并非个别现象。如大家熟知的“张明娣与胡加招婚姻效力案”, 也是如此。该案从民事继承案件到行政诉讼案件,转了一圈,结果温州二审法院的行政判决,还是以“婚姻登记系男女双方的真实意思表示”这样一个民事上的判决理由,驳回了当事人要求撤销婚姻登记的行政诉讼请求。像这种用与行政法无关的民法理由作为行政判决根据的案件,比比皆是,既“山回路转”,耗费资源,又判得“牛头不对马嘴”,真不知为何苦?
  六、行政诉讼十大缺陷之六——行政诉讼时效难以满足婚姻效力纠纷的需要
  根据《行政复议法》第9条第1款规定,婚姻效力纠纷一般都会因超过60日行政复议期限难以进入行政复议程序。而根据《行政诉讼法》第39条和最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第42条规定,不知道行政机关作出具体行政行为的,从知道或者应当知道之日起三个月内起诉;不知道具体行政行为内容的,除不动产外,最长的诉讼时效是5年,超过5年提起诉讼的,人民法院不予受理。上述规定显然不能满足婚姻纠纷行政诉讼的需要。因而,行政审判在诉讼时效上往往面临“二难”选择,一是严格执行行政诉讼时效规定,则会因超过诉讼时效而驳回起诉。如果这样,那些婚姻登记存在重大瑕疵而本不成立或无效的婚姻,将无法得到否认,而有效的婚姻也无法得到法律确认,使大量婚姻处于法律不能调控的真空状态。二是对于超过诉讼时效的婚姻纠纷,如果硬要适用行政诉讼解决,则又必然违法。
  如李永梅和杨华伟2000年6月2日登记结婚,2007年11月29日,杨华伟以双方当事人均未亲自到婚姻登记机关进行婚姻登记为由,要求撤销婚姻。河南省项城市人民法院则以杨华伟的诉讼已超过诉讼时效为由,驳回杨华伟的起诉。 而宁波市鄞州区法院,2009年2月5日判决撤销了民政机关1996年颁发的结婚登记。 2009年山东省滕州市人民法院判决撤销了一起 1993年4月17日办理的婚姻登记案件。
由此可见,许多婚姻登记案件,无法通过行政诉讼解决。
  七、行政诉讼十大缺陷之七——行政诉讼难以适用身份关系特殊规则和法理
  在民事诉讼中,可以适用身份法的特殊规则和法理处理婚姻关系。婚姻关系主要由身份法调整,身份法的有些特殊规则和法理,只能在民事诉讼中才有斟酌和适用的余地。比如,婚姻缔结或解除行为是否适用民法总则以及如何适用民法总则问题。“此问题,大大苦恼了民法学者,尤其对研究亲属、继承者,堪可称为迎面就压得透不过气来的学问上重大压力”。 且不说如此复杂的问题,没有从事民事(婚姻)审判专知识的行政审判人员难以承担,仅就诉讼程序来讲,行政诉讼是根本无法承载的。
  比如,在民事诉讼中,对于婚姻关系纠纷,可以适用类推民法总则或类推婚姻法,认定婚姻有效或无效。这些规则和原理,难以在行政诉讼中进行。因而,婚姻纠纷在行政诉讼中,难以作出全面正确的评判。又如在民法上,身份行为,只存在有无民事行为能力之分,没有限制行为能力之说。而在行政诉讼中,经常出现限制行为能力离婚被撤销的情况。
  在民法里,还有一个信赖保护原则,即对重婚的善意保护问题,台湾亲属法即有此规定。而在行政诉讼中,这一原则则难以贯彻。如对于违法离婚,有时一方再婚,行政判决在什么情况下应当适用信赖保护原则,在什么情况下不适用信赖保护原则,难以贯彻。因而,在行政诉讼中,对于是否撤销离婚往往处理错误。如有的对于违法离婚后凡是再婚者,均不撤销离婚。这既没有正确贯彻信赖保护原则,也使其认定事实与判决结果之间相互矛盾,难以自圆其说。
  如2004年患精神病的某女与丈夫协议离婚,数年后该女母亲以女儿是限制行为能力人、婚姻登记机关不能为其办理离婚为由提起行政诉讼,要求撤销离婚登记。但男方离婚后又再婚了,法院认定此案离婚违法,但又以“有不可撤销的因素”驳回了原告的起诉。 此案中的后婚是否属于善意,是否保护善意重婚问题,这是一个很复杂的民法理论问题,在此不加讨论。这里需要指出的是,此案的判决与行政诉讼的性质,实际上是矛盾的。因为行政诉讼只能就具体行政行为进行审查,不可能考虑其他因素,按行政诉讼,本案只能撤销离婚,无法考虑保护善意后婚问题。本案用了一个“有不可撤销的因素”这样一个含糊不清的非行政判决理由驳回了原告起诉,充分暴露了行政诉讼无法应对此类婚姻的尴尬与无赖。
  又如,张二龙与张先梅的离婚行政诉讼案件。张二龙起诉认为自己没有办理离婚登记,其离婚无效,要求撤销离婚登记。而安徽省庐江县人民法院、巢湖市中级人民法院也均认为婚姻登记机关作出离婚的根据不足,但考虑到张先梅在领取离婚证后又与他人登记结婚,最后作出这样的判决:“确认庐江县民政局为张二龙与张先梅办法的离婚证的行为违法”。 这种判决,不仅超出当事人的诉讼请求范围,而且含糊不清,使当事人不知所云。因为离婚登记行为违法并不等于离婚无效,张二龙与张先梅的离婚是否有效?判决并没解决。这是行政诉讼的无能与无赖,而作出的无用判决。
  此外,身份关系的职权审理原则,难以适用行政诉讼。如行政诉讼举证规则、撤诉规则等难以适用身份关系诉讼。 如许多婚姻登记机关不出庭或不举证的案件,都按照行政诉讼证据规则,判决婚姻登记机关败诉,使有效的婚姻被否定或无效的婚姻不能否认。
  八、行政诉讼十大缺陷之八——行政诉讼容易扩大无效婚姻的范围
  婚姻无效和可撤销婚姻是法定的,不能任意扩大。但按照行政诉讼处理婚姻登记纠纷,往往将一些违反婚姻登记程序,不属于无效和可撤销的瑕疵婚姻也予以撤销,变相扩大了婚姻无效和可撤销婚姻的法定范围,使无效婚姻的法定理由形同虚设。
  因而,应当把婚姻行政诉讼的范围限制在婚姻登记机关的侵权案件内,如婚姻登记机关拒不的登记、随意撤销婚姻登记,或者乱收费等婚姻侵权行为案件。凡是涉及婚姻关系效力纠纷案件,统一按民事诉讼处理。
  九、行政诉讼十大缺陷之九——有些婚姻纠纷根本不涉及登记行为的违法与否,难以纳入行政诉讼管辖范围
  有些婚姻纠纷根本不涉及登记行为的违法与否,难以纳入行政诉讼管辖范围。行政诉讼审理的对象和内容主要是婚姻登记行为的合法与否,而在实践中,有些婚姻纠纷根本不涉及登记行为的违法与否,行政诉讼难以解决。这主要有:(1)涉及婚姻是否完成的纠纷;(2)涉及结婚证真假的纠纷;(3)涉及婚姻关系有无的纠纷;(4)涉及事实婚姻是否成立或从何时成立的纠纷;(5)完全因户口登记错误引起的婚姻登记错误纠纷;等等 。
  这里仅举一个例证说明:2004年10月1日,张女士与退休干部李某申请结婚登记。婚姻登记机关经过审查,认为双方符合结婚条件,即予以登记,但因故当时没有发放结婚证。10月9日婚礼如期举行,当晚李某突发心肌梗塞死亡。李某所在单位以张女士与李某婚姻不成立为由要收回分给李某的房屋。张女士认为婚姻已经登记即成立。
  像这样的案件,所涉及的核心问题就是张女士与李某的婚姻是否成立,而不是民政机关是否违法问题。将民政机关作为被告,没有任何根据和意义。
  10、行政诉讼十大缺陷之十——容易混淆姓名权纠纷与婚姻纠纷的界限
  在行政诉讼中的普遍做法是,自己的身份被他人冒用结婚,身份被冒用者直接主张撤销婚姻或宣告婚姻无效。这里首先面临的一个问题是,身份被他人冒用结婚后,被冒用者到底是解决本人姓名被冒用问题,还是解决他人婚姻问题。用他人的姓名或身份登记结婚,被用者不是要求解决自己的姓名或身份被冒用问题,而是主张撤销他人婚姻或宣告婚姻无效。这就等于是别人偷你的钱做了房子,你不是要求别人还钱,而是要求拆别人房子。别人用你的身份登记结婚,你不是要求解决自己的姓名被冒用问题,而是要撤销别人的婚姻,这种诉讼合理吗?
  但在司法实践,身份证被冒用者主张撤销他人婚姻或宣告婚姻无效,却都得到了法院支持。如原告黄俊丽诉被告西平县民政局撤销婚姻登记纠纷一案,2006年1月15日妹妹黄杰未到结婚年龄,就用姐黄俊丽的身份证,换上本人照片与李新伟登记结婚。2009年7月9日黄俊丽提起行政诉讼,请求撤销被告于2006年1月15日为“黄俊丽”、李新伟办理的结婚登记。河南省西平县人民法院遂判决撤销西平县民政局于2006年1月15日为黄俊丽、李新伟办理的结婚登记。 这实际上是把姓名权纠纷等同于婚姻纠纷,混淆了姓名权纠纷与婚姻纠纷的界限。妹妹用姐姐的身份证登记结婚,如果姐姐要求撤销该婚姻登记,那到底是撤销妹妹与妹夫的婚姻?还是撤销姐姐与妹夫的婚姻?如果是撤销妹妹与妹夫的婚姻,那就有侵犯他人婚姻之嫌。你姐姐凭什么撤销妹妹的婚姻?你只能确认你与妹夫的婚姻不成立或不存在,至于妹妹与妹夫的婚姻是否成立或有效,你姐姐没有权利主张。如果妹妹用姐姐的身份证登记结婚侵害了姐姐的姓名权或造成了其他损失,可以请求赔偿,也不能撤销妹妹的婚姻。
  因而,姐姐身份被妹妹冒用登记结婚,真正解决问题的方法应当是:姐姐黄俊丽通过民事诉讼请求确认与李新伟的婚姻不成立或不存在,婚姻登记机关据此认定黄俊丽没有结婚,并据此补正婚姻登记。
  这里只是归纳十个方面的主要缺陷。事实上,行政诉讼远远不止十个方面缺陷。如当事人自己伪造身份证或故意提供虚假信息结婚或离婚,然后再去告民政机关,这岂不是自己违法,要别人承担责任吗?如果这样,任何人都可以将民政机关推上被告席,任何人都可以拉民政机关垫背。这种诉讼规则显然不合理。

对外加工装配业务有关问题的规定

对外贸易经济合作部


对外加工装配业务有关问题的规定

1989年4月30日,经贸部

一、与苏联、东欧国家开展对外加工装配业务应尽量争取对方以现汇支付工缴费,工缴费外汇留成按国办发〔1987〕80号文有关规定办理。如争取不到全部(或部分)现汇支付工缴费时,可以参照对苏联、东欧国家协议贸易的做法,采用记帐方式支付工缴费,并拟按以下办法办理:
(一)对外必须由经贸部或经贸部授权的经贸机构批准的有对苏联、东欧贸易进出口经营权的外贸公司签约,并通过其在中国银行(或有关分行)单独开立的帐户记载工缴费外汇收入,但不结汇。
(二)工缴费记帐外汇收入全部留给承办加工装配项目的企业和企业所在地方,并自行消化,自负盈亏,用于向对方国家购买等值的货物,也可将记帐外汇调剂给需要进口的单位。货物进口后既可用于加工复出口,也可内销。进口货单,包括国家限制性进口商品,应事先按国家规定办理审批和申领进口许可证等手续。利用加工装配工缴费进口的原材料,原则上要照章纳税。
(三)对具体加工装配项目的审批,按(88)外经贸进出六字第317号文有关规定办理。
二、来我国开展对外加工装配业务的外商可参与加工装配企业的生产管理、技术指导和人员培训工作,或聘请外商管理我对外加工装配企业的生产。但由于涉及到企业的人权、财权、报关、结算、核销等问题,不宜采取外商承包我加工装配企业的方式。
三、受聘或参与在我国对外加工装配企业进行生产管理、技术指导和培训工作的外商和外国技术人员,在我国已取得长期居留证的,可向当地海关申请进口一辆小汽车或摩托车(每人限一辆),海关予以征税放行。
四、今后各省、自治区、直辖市、计划单列市经贸厅(委、局)、外贸局一律不得批准来料加工拆解旧汽车项目。已签合同项下,拆解后的发动机、车壳、驱动桥或价值总和占整车价值百分之六十以上的其它零部件,如不再复出,转为内销,必须事先经国务院机电设备进口审查办公室批准,方可发放进口许可证,海关凭进口许可证征税放行。
五、外商或来料加工企业,一律不得在我国境内购买国家禁止或严格限制出口的原材料进行加工出口,如铜、铝、铅、锌、镍等。
外商或来料加工企业在我国境内购买一般原材料进行加工出口,凡属于许可证管理的商品,应按规定向海关交验出口许可证。
凡属开展我国禁止出口商品的来料加工项目,需报经贸部批准。海关凭批件及按批件签订的合同或协议监管放行。
六、对不得搞来料加工装配的商品,各外贸、工贸公司如有特殊需要对外开展加工装配业务,必须属于本公司的经营范围,再报经贸部特批。
七、在工商部门注册登记的企业(包括私营企业、由个人承包的集体企业),均可以开展对外加工装配业务。但没有对外经营权的公司或企业开展这项业务时,必须由有进出口经营权的公司、企业或对外加工装配服务公司代为对外签约或共同对外签约。共同对外签约的合同,外贸公司和加工装配企业共同承担执行合同中生产和交货方面的责任。
八、本通知自发文之日起生效。通知下达前签订的新列为不得搞来料加工装配业务商品的合同或协议,已经经贸厅(委、局)批准的,原则上准许继续执行到合同期满。有关经贸厅(委、局)需将这类未了合同或协议及原批件报经贸部备案。
附件:不得搞来料加工装配业务的商品目录
1.两纱两布(棉纱、棉坯布、棉涤纶纱、棉涤纶坯布)
2.漂布(棉漂布、棉涤纶漂布)
3.阿拉伯袍裤
4.蚕丝类(厂丝、坯绸)
5.抽纱
6.珍珠(打磨、穿孔、穿串)
7.兔毛(在我国境内购买的原料和国外提供含兔毛50%以下的混和毛除外)
8.纯羊毛地毯
9.盐水蘑茹和蘑茹罐头
10.皮制劳保手套(包括劳保手套裁片)
11.钨制品(仲钨酸铵、钨酸、钨铁制品)
12.氧化锑
13.含氧化钇稀土制品
14.旧汽车拆解
15.供应港澳的卫生纸、瓦楞芯纸、麻纱、麻坯布(包括含苎麻50%及以上的混纺交织坯布)
16.对港澳出口实行配额管理的鲜活冷冻商品
17.外国对我国出口实行进口配额限制的商品
18.利用我国禁止进口商品进行的加工业务(如旧服装、含淫秽内容的废旧书刊、有害工业垃圾以及其它严重污染环境、有损人体健康的物品)



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